B uongiorno a tutti gli amici di taxlienitalia.com. Oggi analizzeremo nel dettaglio un immobile Tax Deed che ho acquistato ad un asta online, qualche tempo fa in Florida. Voglio farvi vedere (guardatevi il video) come può essere semplice acquistare un immobile online direttamente da casa, anche se questo si trova dall’altra parte del mondo.

L’importanza delle ricerche:

Ho acquistato l’immobile in questione ad un asta online Tax Deed che si è tenuta il 19 Maggio del 2015.

La cosa fondamentale, e non mi stancherò mai di dirlo, è di fare le dovute ricerche PRIMA di partecipare ad un asta online. Questo è relativamente facile seguendo il metodo che insegno ai miei corsisti e si può fare tranquillamente online da casa propria.

La cosa più importante di tutte è determinare il valore reale dell’immobile, questo è fondamentale per non pagare troppo qualcosa che pensavate valesse 100 e invece vale 50. Ricordatevi sempre che l’affare si fa quando si compra non quando si vende.

Una volta stabilito il reale valore di mercato dell’immobile che volete acquistare, dovete determinare il prezzo massimo che volete pagare per quell’immobile. Tenendo conto delle spese di ristrutturazione (stimate) e delle spese di gestione e rivendita (holding costs e selling costs). Una volta fatto queste semplici ricerche siete pronti per partecipare in totale tranquillità all’asta.

Dati dell’immobile che abbiamo acquistato:

L’immobile in questione è un appartamento di 752Sq/ft circa 70m2 composto da 2 camere da letto e 2 bagni, una provvista di vasca e l’altra con la doccia. L’appartamento si trova in un complesso residenziale formato da 6 strutture contenenti complessivamente 48 appartamenti di metratura simile.

Gli appartamenti sono abitati principalmente da lavoratori della classe media con reddito medio/basso. La zona è generalmente buona anche se non siamo certo a Beverly Hills, ma è un quartiere residenziale tranquillo abitato da lavoratori comuni.

Tutti questi dati sono facilmente reperibili da vari siti online Americani che forniscono una quantità di informazioni incredibili, e facilmente accessibili se si sa dove guardare.

Abbiamo visto inoltre, che al tempo (parliamo del 2015), nella zona, immobili simili si vendevano tra i 52.000$ e i 56.000$. Il nostro obbiettivo sin da subito era quello di duplicare l’investimento (100% ROI).

Con tutte queste informazioni a disposizione abbiamo determinato la nostra offerta massima che abbiamo fissato a 22.000$ considerando in investire altri 5.000/6.000$ in lavori di ristrutturazione.

Il giorno dell’asta online Tax Deed:

Il 19 Maggio 2015 abbiamo partecipato all’asta online dall’Italia e ci siamo aggiudicati l’appartamento per 20.600$ (come potete vedere nel video). Gli altri due immobili che avevamo sulla nostra lista sono stati venduti a prezzi più alti della nostra offerta massima, peccato. Ma queste sono le regole.

Da li a qualche settimana, ci siamo recati in Florida per effettuare la prima ispezione e seguire personalmente la ristrutturazione. Durante il nostro sopralluogo ci siamo accorti che l’interno dell’immobile era in condizioni peggiori di come c’è lo aspettavamo.

Il problema più grosso era dato da una perdita di una tubazione dell’acqua avvenuta diversi mesi prima (l’immobile era chiuso da diversi mesi). La perdita ha determinato un parziale allagamento dell’appartamento che ha innescato un problema di umidità e muffa.

Ovviamente la cosa non ci ha fatto piacere, ma spesso nel settore immobiliare si possono presentare inconvenienti difficili da prevedere. Per questo motivo è così importante acquistare immobili a sconto in quanto ti permettono di risolvere e ammortizzare questi problemi e trasformarli in opportunità.
In America dicono “prize solve all issues” tradotto significa, “il prezzo di acquisto risolve tutti i problemi”.

Abbiamo subito fatto fare diversi preventivi (5 in tutto) e abbiamo accettato di lavorare con una squadra del posto che ci ha fatto un preventivo onesto e in linea con i lavori strettamente necessari. I tempi di esecuzione erano stati stimati a circa due settimane lavorative.

Cominciano i lavori di ristrutturazione:

Alcuni giorni dopo sono cominciati i lavori di ristrutturazione, il contractor (impresario) ha rimosso la cucina, il cartongesso compromesso dall’umidità e lo ha sostituito con panelli nuovi. Ha inoltre ripulito tutto l’appartamento e iniziato la pittura.

In uno dei 2 bagni era collassato il soffitto in cartongesso causato da una perdita dall’appartamento soprastante. Lo abbiamo fatto riparare a spese del condominio in quanto si trattava di parti comuni e non imputabili a noi, risparmiando una considerevole somma di denaro.

La trasformazione che si può vedere seguendo i lavori è la cosa più affascinante e stimolante del mio lavoro. Scegliere la cucina, i colori della pittura, acquistare gli accessori. Il risultato finale è la soddisfazione maggiore per un investitore immobiliare. Trasformare qualcosa di brutto in qualcosa di bello e remunerativo non ha prezzo…o forse sì.

E’ un gioco di numeri:

Alla fine della ristrutturazione abbiamo contattato due Agenti Immobiliari (realtor) per darci un loro parere sul prezzo di vendita a cui avremo potuto vendere l’immobile. Il primo ci ha dato un stima di circa 60.000$ che onestamente ci sembrava un po’ troppo alto (nel 2015). L’altro Agente ci ha fatto una stima più realistica attorno ai 52.000/55.000$. Abbiamo anche chiesto a che prezzo avremo potuto affittare l’immobile è ci è stato stimato un canone di locazione di circa 800/850$ al mese, utenze escluse.

A questo punto avevamo due scelte. Dovevamo scegliere quella economicamente più vantaggiosa considerando i numeri e le spese sostenute fino ad allora. Vediamoli nel dettaglio:

  • Acquisto immobile all’asta: $20.600
  • Ristrutturazione completa: $ 9.675 (a fronte dei 5.000/6.000 stimati all’inizio)
  • Totale denaro investito: $30.275

Il valore attuale dell’immobile, considerando l’apprezzamento degli immobili nella zona dal 2015 è stato di circa il 15% in 2,5 anni portando il valore attuale dell’immobile a $63.430. Questo vuole dire ben $8.430 di profitto in più in poco più di 2,5/3 anni.

Se avessimo venduto subito avremo ottenuto un profitto netto di circa $24.725 in percentuale circa l’81% di ritorno sul nostro investimento (ROI).

Sicuramente un ottimo ritorno. Ma considerando il fatto che il denaro investito non ci serviva nell’immediato abbiamo deciso di affittare l’appartamento per qualche anno per poi rivenderlo più avanti.  In questo modo avremo recuperiamo le spese di ristrutturazione raggiunto l’obbiettivo che ci eravamo prefissati di duplicare il nostro investimento.

La nostre considerazioni:

Alla luce di queste considerazioni, ci siamo rivolti ad un property manager. Si tratta di una specie di amministratore che gestisce tutte le operazioni di gestione e mantenimento degli immobili per conto del proprietario.

In America sono molto comuni e vengono generalmente usati da investitori immobiliari che abitano a distanza, in altri stati Americani o all’estero. Molti grossi investitori immobiliari il usano, in quanto avendo molte proprietà da gestire è più conviene farli gestire da un property manager, invece di creare e pagare un team appositamente per questo scopo.

Il nostro property manager di fiducia gestisce qualcosa come 2000 immobili. Per una fee (commissione) mensile del 8% dell’affitto lordo e si occupa di tutte le operazioni che altrimenti avremo dovuto gestire noi.  Riparazioni, contabilità, sfratto, comunicazioni di ritardo pagamento, assicurazione, la selezione di un nuovo inquilino, nel caso c’è ne fosse bisogno, ecc. Sono soldi ben spesi, specialmente se abitate a distanza, lo consiglio vivamente!

Affittare l’immobile è stata una scelta corretta, considerando, a distanza di qualche anno i profitti che abbiamo ottenuto. Vediamoli assieme a distanza di circa 2,5 anni dall’acquisto.

  • Acquisto immobile all’asta: $20.600
  • Ristrutturazione completa: $ 9.675 (a fronte dei 5.000/6.000 stimati all’inizio)
  • Totale denaro investito: $30.275

Abbiamo affittato il nostro appartamento a 825$ al mese con un contratto a scadenza annuale.

  • Affitto mensile lordo: $825/mese
  • Affitto mensile netto: $475/mese (tolto le spese di gestione)
  • Questo ci porta un profitto netto annuo al termine dei 3 anni di affitto di: $17.100

Recentemente abbiamo contattato un paio di realtor (agenti immobiliari) della zona e abbiamo chiesto di valutare l’immobile nelle condizioni attuali. Tenendo in considerazione che l’immobile è affittato con un contratto annuale e che l’inquilino è sempre stato regolare nei pagamenti, il valore aumenta.

In conlusione:

Gli agenti immobiliari ci hanno risposto che nelle condizioni attuali sarebbe un ottimo immobile da proporre a qualche investitore immobiliari della zona in cerca di proprietà che producano cash-flow
(producano reddito netto, chiamato in America anche cash-flow properties). La stima di rivendita che ci è stata fatta è attorno ai 63.000$.

Questo ci porterebbe ad un profitto di ben $33.000 che sommato all’affitto percepito nei 3 anni precedenti pari a circa $17.100, ci porta un profitto totale di circa $50.000!

Non solo potremo duplicare il nostro investimento come avremo prospettato all’inizio, ma potremo realizzare un ritorno sul nostro investimento (ROI) del 164%. Impensabile se avessimo venduto l’immobile subito.

Ovviamente ogni strategia d’uscita deve rispecchiare il proprio obbiettivo d’investimento. Non è detto che la nostra strategia vada bene per qualcun’altro. Consiglio sempre di pianificare a priori la vostra strategia d’uscita, PRIMA di acquistare l’immobile. Cercando di prevedere sempre un piano B nel caso le cose non vadano come programmato.

Spero che questo articolo vi sia piaciuto, consiglio vivamente di guardarvi il video in quanto riassume molto bene questa nostra operazione immobiliare. Non dimenticate di commentare e chiederci qualsiasi informazione al riguardo.

A presto,

Buon profitto a tutti.