Buongiorno a tutti gli amici di Tax Lien Italia. Oggi vedremo assieme quali tipi di aste immobiliari usano le contee Americane per vendere i propri certificati Tax Lien e Tax Deed.

I Tax Lien e i Tax deed vengono venduti solitamente tramite aste immobiliari. Tuttavia, non tutte le aste si svolgono allo stesso modo. molte contee adottano sistemi diversi per vendere i propri immobili o i certificati Tax Lien. Vediamo assieme quali sono le aste immobiliari più usate e come funzionano.

Asta al ribasso dell’interesse (Bid down the interest rate)

Questo metodo viene usato prettamente per la vendita dei Tax Lien, ed è anche uno dei metodi più usati. Il banditore inizia l’asta partendo dal tasso d’interesse massimo offerto dallo stato. l’asta si svolge abbassando la percentuale del tasso d’interesse di uno 0,25% ad ogni rilancio. Vince chi è disposto ad accettare il tasso d’interesse più basso.

Questo tipo di asta è quello più usato dalle contee che offrono i propri Tax Lien online. Registrarsi è facile e veloce e vi permetterà di ricercare ed acquistare i Tax Lien direttamente da casa vostra!

Nelle contee dove la concorrenza è più agguerrita è facile vedere ridurre il tasso d’interesse vicino allo zero. Spesso si tratta di  grosse banche d’affari, hedge fund, e grossi capitalisti che si “accontentano” di un tasso d’interesse minore investendo enormi capitali. In questo modo cercano di eliminare la concorrenza, avendo a disposizione maggiori capitali. scelgono le contee più grosse perché hanno un maggior numero di Tax lien da offrire.

Come si fa, allora ad evitare le aste dove la concorrenza è più forte?

Semplice, partecipando alle aste immobiliari delle contee più piccole, qui la concorrenza e meno agguerrita e spesso si possono acquistare degli ottimi Tax lien.

Aste a premio (Premium Bidding)

In questo tipo di aste immobiliari, il partecipante aggiunge un premio (una quantità di denaro) al prezzo base del Taxlien. Generalmente nella maggior parte delle contee che usano questo tipo di asta l’incremento è di 1 dollaro. Ovviamente vince chi offre il premio (premium) più alto.

Tutti gli stati che utilizzano il Premium Bidding utilizzano uno di questi metodi per determinare l’interesse sul premio:

  • Il premio ed il tax lien ricevono lo stesso tasso di interesse.
  • Sia il premio che il taxlien ricevono un tasso d’interesse ma in percentuale diverse. L’interesse sul taxlien sarà più alto, mentre quello sul premio sarà più basso.
  • Il tasso d’interesse matura solo sul tax lien e il premio non riceve alcun interesse.
  • Il premio riceve un tasso d’interesse, mentre il tax lien no.
  • Il premio è interamente perso e andrà in un fondo gestito dalla contea.

E’ sempre buona norma leggere le note informative sulle aste immobiliari della contea a cui volete partecipare. Nelle note verranno riportati tutti i dettagli e le regole dell’asta.

Ogni metodo sopra descritto ha i suoi vantaggi e svantaggi. anche quando il premio viene interamente perso, spesso la contea vi darà un diritto di prelazione sull’acquisto del tax lien dell’anno successivo. Sulla stessa proprietà, a zero premio e con il tasso d’interesse massimo offerto dallo stato. Il New Jersey e il Colorado sono stati che adottano questo metodo.

Asta a rotazione (Rotational Bidding)

Questo è un tipo di asta molto simpatica e semplice. Nell’asta a rotazione ognuno ha le stesse opportunità di acquistare un Tax lien. Ecco come funziona: Ad ogni partecipante all’asta viene dato un numero. L’ufficiale della contea comincia l’asta chiedendo all’investitore n. 1 se desidera acquistare quel Tax lien. Se il n. 1 rifiuta, si passa al n. 2 e così via, fino a quando qualcuno non vorrà acquistare quel Tax Lien.

Poniamo che il Tax lien venga acquistato dall’investitore n. 4. A questo punto, l’ufficiale della contea riprende l’asta, proponendo un nuovo Tax Lien, questa volta iniziando dall’investitore n. 2. Nessuno perde il proprio turno, anche se nel Tax Lien precedente, come nell’esempio, il n. 2 e il n. 3 avevano rifiutato il primo Tax Lien.

Ovviamente il sistema è molto semplice e funziona con grande efficienza ed equità. L’unico punto negativo è che l’investitore non ha il controllo sul Tax lien che gli viene proposto: potrebbe essere uno da $ 200 come uno da $28.000. Inoltre le aste possono durare anche diversi giorni in base al numero di Tax Lien che la contea deve vendere.

Non c’è modo di stabilire a priori quale Tax lien scegliere. Inoltre, se l’investitore rifiuta il Tax lien proposto, ci potrebbe volere del tempo prima che venga di nuovo il suo turno.

Selezione Random

Nelle aste immobiliari che si svolgono in modalità Random Selection, l’ufficiale della contea prende un numero a caso tra quelli assegnati ai partecipanti all’asta. Al selezionato verrà chiesto se desidera acquistare il Tax lien venduto in quel momento. Se rifiuta, l’ufficiale della contea selezionerà un altro numero a caso, e chiederà a quella persona se desidera acquistare quel Tax lien. E così via… random, cioè selezione casuale.

Asta al ribasso sulla percentuale di possesso (Bid down the Ownership)

In questo tipo di asta, l’investitore accetta di abbassare la percentuale di possesso sull’immobile. Il banditore inizierà l’asta con una percentuale di possesso dell’immobile del 100%, per poi abbassare questa percentuale ad ogni rilancio. Si aggiudicherà il Tax lien, l’investitore che sarà disposto ad accettare la percentuale di possesso più bassa.

Mentre nelle altre aste Tax Lien che abbiamo visto, il sottostante che viene dato a garanzia, cioè l’immobile è sempre per il pieno possesso (100%) del suo valore. In questo tipo di asta non si avrà il pieno possesso dell’immobile ma una percentuale più bassa.

Questo vuole dire che se il proprietario non dovesse pagare il Tax Lien, l’investitore potrà avviare il pignoramento dell’immobile, ma per poterlo vendere e recuperare il proprio investimento dovrà contattare l’esecutato e negoziare la percentuale mancate per ottenere il pieno possesso della proprietà. Un’operazione alquanto complicata dato che l’esecutato non sarà di certo felice di accontentare il proprio pignoratore.

Per fare un esempio. Se ci siamo aggiudicati un Taxlien con un possesso del 90%, se il proprietario fallisse di pagare le tasse arretrate, dovremmo pagargli il 10% del valore dell’immobile per ottenere il pieno possesso e poter vendere l’immobile.

Non consiglio di avventurarvi in questo tipo di asta, potrebbe diventare un vero incubo riuscire a ritornare in possesso del vostro investimento.

Fortunatamente questi tipi di aste immobiliari non sono molto comuni, e stanno lentamente scomparendo. Le contee che le proponevano sono passate ad un modello di asta più semplice e intuitivo, scegliendo tra uno di quelli sopra menzionati.

Fuori tempo massimo (Over the Counter)

Questo è il metodo che personalmente preferisco. Qui non c’è concorrenza e non si partecipa a nessuna asta. Gli over the counter, sono Tax lien e Tax deed che sono rimasti invenduti durante l’asta e vengono offerti dalla contea direttamente all’investitore con il tasso d’interesse massimo previsto.

I Tax lien e i Tax deed over the counter possono essere venduti online o anche faccendone richiesta alla contea. L’investitore non dovrà fare altro che scegliere il Tax Lien o il Tax Deed che più gli piace ed acquistarlo.

Non pensiate che i Tax lien invenduti siano scarti o di scarso interesse, anzi, a volte si possono trovare delle vere e proprie “perle” e le potete acquistare direttamente da casa vostra.

Asta a rialzo del prezzo (traditional bidding)

Questo tipo di asta è quello maggiormente utilizzato nelle aste Tax Deed. Il banditore parte da un importo di base d’asta, che è determinato dall’ammontare complessivo delle tasse arretrate, piu le spese sostenute dalla contea per pubblicizzare e notificare l’esecutato. Ad ogni rilancio l’importo di base d’asta si alzerà fino a quando non ci sarà più rimasto nessuno tra gli investitori disposto ad aumentare il prezzo. A quel punto si aggiudicherà il Tax Deed il maggior offerente.

Questo tipo di asta è quello utilizzato anche dai tribunali Italiani per vendere gli immobili pignorati. Occorre fare attenzione a non far prevalere il proprio ego duranti i rilanci ed entrare in competizione con altri investitori per non correre il rischio di sovra pagare l’immobile.

Ricordatevi sempre che si guadagna quando si compra non quando si vende.

Questo è un concetto che vi dovete ben fissare in mente. Farà la differenza tra guadagnare o perdere denaro al momento della rivendita del vostro immobile. Con questa “perla” vi saluto, se avete domande o commenti scriveteli qui sotto, sarò ben felice di rispondervi.

Alla prossima e Buon profitto a tutti….