In alcuni articoli precedenti, abbiamo visto come l’investimento in Tax Liens sia un investimento molto sicuro. Tuttavia potrebbe capitare che il legittimo proprietario dell’immobile sul quale noi abbiamo acquistato il nostro Tax Lien non paghi le tasse arretrate alla contea entro il periodo di riscatto.

 

Cosa facciamo in questo caso? Io personalmente, festeggio e brindo al profitto!

Si, perché potremo diventare i nuovi proprietari di quell’immobile libero da debiti o altri pregiudizievoli al costo del Tax Lien in nostro possesso.

Come si procede quando il proprietario non paga il tuo Tax Lien?

Nonostante questo sia un evento raro, ultimamente sta diventando più frequente.

Nel caso ti dovesse capitare, ci sono un paio di modi per poter procedere. Il processo di acquisizione dell’immobile viene chiamato “Property Tax Foreclosure”.

Nella maggioranza degli stati Americani, l’investitore che detiene il Tax Lien, una volta scaduto il periodo di riscatto, potrà avviare tramite la contea, in modo molto semplice e veloce, il processo di pignoramento detto “foreclosure”. Il pignoramento porterà, una volta completata la procedura, a consegnare all’investitore l’atto di proprietà dell’immobile libero da debiti e ipoteche. In questo modo l’investitore potrà recuperare tramite la vendita o l’affitto l’investimento più gli interessi e massimizzare il suo investimento.

Funziona in questo modo in tutti gli stati Americani?

No, in alcuni stati Americani, (i cosiddetti Dual State o stati ibridi come la Florida) la contea una volta avviato il processo di “Foreclosure” invece di consegnare direttamente l’atto di proprietà all’investitore come succede negli stati Tax Lien, metterà l’immobile all’asta e darà la possibilità anche ad altri investitori di poterlo acquistare.

In pratica il Tax Lien viene trasformato in un Tax Deed e l’immobile va all’asta come se fosse una normale asta Tax Deed. Il prezzo di base d’asta è la somma dei Tax Liens arretrati, più tutti i costi di notifica e costi amministrativi.

Sia che acquisterai tu l’immobile o qualcun altro, il tuo investimento sarà sempre al sicuro.  Infatti l’investitore che si aggiudica l’immobile all’asta pagando il prezzo di base d’asta pagherà automaticamente anche il tuo Tax Lien con tutti gli interessi dovuti.

Riepiloghiamo questi due sistemi:

1. Sistema di Foreclosure negli Stati Ibridi (Dual State)
   L’investitore notifica alla contea che è scaduto il periodo di riscatto del Tax Lien e intende avviare il “foreclosure” (pignoramento) sulla proprietà. La contea farà pubblicare su un giornale locale la data ed il luogo dove si terrà l’asta. Inoltre provvederà a notificare tutte le parti interessate compreso il proprietario. Se sull’immobile dovesse essere presente un ipoteca bancaria e la banca non si attiverà a pagare tutte le spese e gli interessi legati al Tax Lien prima dell’asta, perderà qualsiasi pretesa sull’immobile. L’immobile verrà proposta all’asta per il prezzo delle tasse arretrate più gli interessi accumulati. Se l’investitore si aggiudicherà l’immobile all’asta diventerà il nuovo proprietario. Altrimenti gli verrà pagato dalla contea il costo del Tax Lien più tutti gli interessi accumulati.
2. Sistema di Foreclosure negli Stati Tax Lien
   L’investitore che possiede il Tax Lien contatta la contea per avvisare che il periodo di riscatto del Tax Lien è terminato e che vuole riscattare il suo diritto di pignorare l’immobile. La contea contatterà il proprietario intimandolo a pagare le tasse arretrate più gli interessi entro 30 giorni. A questo punto il proprietario ha l’ultima possibilità di saldare i suoi debiti. Se non lo farà, la contea provvederà ad espropriare il proprietario e l’immobile passerà direttamente all’investitore tramite un nuovo atto di proprietà.

Tutto questo è possibile perché quando acquisti un Tax Lien automaticamente diventi un creditore privilegiato di primo grado. Questo vuol dire che se il proprietario non pagherà il tuo investimento più gli interessi, che possono essere del 16%, 18%, 36% annuo, potrai riscattare il diritto di pignorare l’immobile. La tua posizione essendo di primo grado sorpassa tutti gli altri creditori, compresa la banca!

Alla prossima
Emanuel