Il mercato immobiliare Americano è uno dei più grandi e più interessanti mercati immobiliari al mondo. Nei 3 anni passati l’economia Americana ha visto una crescita stabile e costante. Dopo la crisi del 2008 e la successiva recessione, durata fino al 2010, ha portato una considerevole perdita di posti di lavoro. La crescita degli ultimi 3 anni ha visto un aumento di occupazione tale che ad oggi ci sono più impieghi disponibili che prima della recessione.

Real Estate una miriade di opportunità.

L’aumento di posti di lavoro e la crescita si riflette anche sul mercato immobiliare Statunitense che ha visto crescere la preferenza per immobili in affitto rispetto a quelli da acquistare.

L’acquisto degli immobili è, infatti, calato del 4% rispetto al picco del 2004 scendendo a 65% nel 2014. La maggioranza delle persone che preferiscono affittare piuttosto che acquistare è salita di 4,5 milioni. La crescita di questo trend di affittuari ha causato una enorme richiesta di immobili da affittare. Infatti secondo le ultime stime solo il 5% degli immobili e sfitto contro un 95% di immobili stabilmente locati.

In Italia il mercato immobiliare è più triste. Nonostante ci si stato un aumento delle vendite di immobili del +7,1% nel 2014 abbiamo un aumento del tempo di rivendita che è aumentato del +10,9% con una media di 9,5 mesi. l’andamento del mercato delle locazioni ha visto un calo del -12,5% negli ultimi 5 anni. Questo soprattutto per la scarsa tutela del locatore in caso di insoluti da parte dell’affittuario.

I dati Statunitensi fanno capire che il mercato delle locazioni si è stabilizzato, creando una sorta di “liberalizzazione” dove il mercato decide il valore dell’immobile da affittare.

Opportunità per l’investitore Tax Lien e Tax Deed

Un mercato molto dinamico, quindi, che offre molte possibilità per chi vuole investire in certificati Tax Lien e Tax Deed e crearsi delle rendite passive stabili e durature nel tempo.

Con la possibilità di acquistare, mediante i Tax Deed, immobili ad una frazione del loro valore di mercato, possiamo prendere vantaggio di questo mercato in crescita locando l’immobile e percependo ogni mese una rendita molto interessante sul denaro investito.

Altra opzione potrebbe essere l’affitto con riscatto (lease option) che in America è ben conosciuto e molto usato dagli investitori immobiliari. Si stabilisce infatti a priori con l’acquirente la data di vendita e il prezzo dell’immobile. Nel frattempo l’acquirente affitterà l’immobile ed il canone di locazione andrà a scalare il prezzo di acquisto finale. La cosa interessante è che l’immobile resta di proprietà dell’investitore fino allo scadere del contratto. Nel caso in cui l’acquirente/affittuario fosse insolvente il proprietario può decidere di annullare il contratto e tenere i canoni versati.

Parlerò in modo più approfondito dell’affitto con riscatto in un prossimo articolo spiegando nel dettaglio questo tipo di strategia.

Con un mercato da locazione in crescita il proprietario si può assicurare la posizione di aumentare il proprio canone di affitto realizzando rendimenti più alti. Gli investitori Tax Deed hanno una posizione privilegiata in questo senso in quanto acquistano ad un prezzo nettamente inferiore rispetto al valore di mercato. L’investitore potrà di conseguenza decidere se rivendere o affittare l’immobile acquistato.

Vediamo qualche esempio.

Con i Tax Deed possiamo ottenere rendimenti molto elevati. Per farvi un esempio, qualche tempo fa abbiamo acquistato un appartamento di circa 75mq, ad un asta Tax Deed nel sud della Florida. Prezzo di acquisto 20.100$ l’immobile è stato ristrutturato investendo circa 9.625$. Attualmente è locato per 825$ al mese realizzando 9.900$ all’anno. La locazione ci ha dato modo di recuperare un pò del denaro speso per la ristrutturazione e nel frattempo il valore dell’immobile è salito di un 6% circa all’anno. L’immobile ora è valutato circa 63.430$ e tra un anno o due potrei decidere di vendere intascando un ottimo profitto. Dalla vendita potrei ricavare quasi il doppio del denaro investito. Senza contare i due anni di locazione che fanno altri 19.800$, per un totale di circa 83.230$, ovviamente al lordo delle spese e delle tasse. Leggi l’articolo e guarda il video di questa operazione.

Per diversificare potremo pensare di investire una parte del affitto per acquistare ogni mese Tax Liens e percependo interessi che possono andare dal 16% al 36% netto annuo. In questo modo batteremo qualsiasi conto deposito bancario, sia Italiano che Americano. Con questa strategia e sfruttando la regola del tasso composto potremmo realizzare una vera fortuna!

In un mercato immobiliare flessibile le opzioni di guadagno sono molteplici.

Un’altra opzione è quella dell’affitto con riscatto (Lease Option) di cui abbiamo parlato precedentemente. Stabiliamo un prezzo di vendita tenendo conto dell’apprezzamento annuo dell’immobile (ad oggi attorno al 5% annuo). Affittiamo l’immobile per 2/3 anni all’acquirente calcolando un giusto tasso d’interesse sul cannone di affitto. Allo scadere del contratto l’inquilino potrà riscattare l’opzione e acquistare il nostro immobile oppure essere libero di non acquistare perdendo i cannoni d’affitto.

Un altra forma molto interessante di vendita immobiliare e l’owner financing. Si tratta di un vero e proprio finanziamento all’acquirente senza per passare tramite la banca. In pratica il venditore dell’immobile finanzia l’acquirente in forma privata tramite un regolare contratto. All’interno del contratto verranno riportati tutti i dettagli della compravendita e le rate di ammortamento dell’operazione. Spesso si stabilisce anche un riscatto finale entro un determinato periodo di tempo. Il venditore per tutto il tempo dell’operazione detterà un ipoteca di primo grado sull’immobile che potrà riscattare nel caso in cui l’acquirente diventi insolvente. Con questo tipo di operazione immobiliare il venditore diventa una vera e propria banca. A differenza dell’Italia questo tipo di operazione è perfettamente legale in America.

Come avrete letto, le possibilità di guadagno in un mercato dinamico come quello statunitense sono molte, sta a voi la decisione se coglierle oppure no…

Buon profitto a tutti!…

A presto

Emanuel Wijkhuisen.