B uongiorno a tutti, Oggi vi farò vedere come fare soldi online con rendimenti a 3 cifre! Vi porterò sulle coste soleggiate della California per seguire da vicino un’asta Tax Deed che si è svolta recentemente nella contea di Los Angeles. Se vuoi diventare un vero investitore immobiliare e fare soldi online, devi sempre tenere d’occhio le aste. A volte nel mucchio si nascondono delle vere e proprie gemme, il segreto è capire come scovarli sapendo cosa guardare. Se vuoi sapere come fare continua a leggere….

Perché la California?

La California è uno dei mercati Immobiliari più “caldi” e costosi d’America, vi do qualche dato per farvi capire meglio la situazione.

Nell’area di Los Angeles il prezzo medio delle case singole è di $503,790.00 gli appartamenti seguono con un prezzo medio di $451,250.00. La zona attorno alla città di San Francisco detta San Francisco bay area detiene il record Americano con un prezzo medio delle case singole di 910,350.000.Parlando si quasi 1 Milione di dollari! Questo vuol dire che acquistare un immobile per molti è quasi impossibile. Proprio per questo motivo il mercato degli affitti è esploso creando una bolla nel prezzo degli affitti che hanno raggiunto cifre assurde.

Per farvi un esempio, il prezzo medio di un appartamento di 2 camere da letto è di $4,730 al mese nella città di San Francisco. Los Angeles è al 3° posto con un valore degli affitti medio per lo stesso tipo di appartamento attorno ai $2,710 al mese.

Ma come mai la California ha il primato dei prezzi degli immobili e degli affitti nel mercato immobiliare Americano?

La risposta sta nel fatto che la quasi metà delle aziende più grandi d’America presenti nella lista delle Fortune 500 si trova in questo stato. Questo ha creato un enorme richiesta di lavoro ben remunerato, motivo per la quale molti giovani, Laureati, e non decidono di andare a vivere in California. Prendo sempre in seria considerazione questi fattori quando decido di investire in una città o in un nuovo mercato immobiliare. Se siete degli aspiranti investitori immobiliari vi consiglio di cercare questi dati ed analizzarli con molta attenzione. Possono davvero fare la differenza tra guadagnare e perdere soldi quando andrete a rivendere o affittare il vostro immobile.

Soldi online con i terreni da costruzione.

La California essendo un mercato cosi costoso per molti piccoli investitori immobiliari potrebbe sembrare off-limit, ma non è sempre cosi. Spesso basta un po’ di ingegno per poter accedere a mercati per molti inaccessibili e trarne grande profitto! È il caso del mercato dei terreni.

Ogni immobile per essere costruito deve poggiare su un terreno edificabile, molto spesso questi vengono sottovalutati o ignorati del tutto come investimento immobiliare. Di seguito vi elenco pro e contro di investire in terreno edificabili.

PRO

  • Possono essere acquistati a distanza tramite aste online, non serve andare a vederlo di persona. Un terreno è un terreno, se rispecchia le nostre caratteristiche è si trova in una buona zona, un terreno può valere oro.
  • Sono economici, acquistare un terreno è molto più economico che acquistare un immobile.
  • Acquistare un terreno presenta molto meno rischi che acquistare un immobile. Ristrutturare, affittare, e vendere un immobile presenta dei rischi intrinsechi.
  • Meno fluttuazione del prezzo di mercato, un terreno presenta un valore abbastanza stabile nel tempo.
  • Le tasse da pagare su un terreno sono molto più bassi rispetto a quelli di un immobile.

Abbiamo visto le caratteristiche che avvantaggiano un investimento in un terreno rispetto ad un acquisto in immobili. Ma come ogni tipo di investimento ci sono anche i lati negativi che vanno considerati, anche in base agli obbiettivi che l’investitore si pone si raggiungere.

CONTRO

  • Tempi di rivendita più lunghi. Vendere un terreno richiede più tempo rispetto alla rivendita di un immobile che generalmente si rivende in meno tempo.
  • Opzioni o strategie di uscita limitate. Mentre un immobile se non viene venduto al prezzo desiderato si può affittare, in genere questo non è sempre possibile con un terreno, anche se ci sono alcuni eccezioni in cui anche un terreno può essere affittato creando una rendita passiva. Ma questo lo spiegherò in un successivo articolo.

Ora che vi ho spiegato il mercato immobiliare della California e che vi ho spiegato che si può investire in un mercato molto costoso anche con capitali limitati entriamo nel vivo di questo articolo.

Cosa possiamo trovare alle aste Tax Deed online in California?

L’asta Tax Deed (se non sapete cosa è un Tax Deed andatevi a leggere questo articolo che spiega tutto sull’argomento) in questione si è svolta in Agosto del 2017. Nella lista ho trovato molti terreni edificabili, la maggior parte delle quali era immondizia in quanto localizzati in zone degradate nella periferia della città di Los Angeles.

Nel mucchio tuttavia, ho trovato anche alcuni terreni edificabili davvero interessanti. Premetto che non conosco benissimo Los Angeles, ci sono stato un paio di volte per dei corsi e per vedere qualche immobile che stava per andare all’asta ma niente di più. Per mia fortuna, fare le ricerche online sui siti americani è davvero semplice, tutte le informazioni che mi servono sono tutte disponibili in rete. Questo è un grande vantaggio in quanto le ricerche risultano più facili e veloci.

Ho subito notato (grazie a Google Maps) che i terreni si trovano nella parte nord di Los Angeles in una zona chiamata Canoga Park. Spulciando wikipedia ho scoperto che è un distretto della regione della San Fernando Valley a circa 40Km a nord ovest dal centro di Los Angeles. In questa zona hanno sede numerose compagnie cinematografiche e televisive tra le quali CBS, NBC, Universal, Walt Disney e Warner Bros. Oltre che diverse compagnie aerospaziali. Quindi una zona che offre lavoro in settori altamente specializzati e ben remunerati. Questo ovviamente si riflette sul prezzi degli immobili che in questa zona vanno da 800,000$ a oltre 1.2 Milioni di dollari!

Zona estremamente interessante quindi per acquistare un terreno edificabile e fare un po di soldi online. Facendo qualche ulteriore ricerca ho scoperto, che un terreno simile adiacente al terreno in questione è stato venduto a $158.000,00 il 29/08/2015 e un altro terreno adiacente a $147.000,00 il 08/11/16. Con questi dati ho un parametro abbastanza preciso a che prezzo posso vendere questi terreni se me li aggiudico all’asta.

Come poter trarre il massimo vantaggio da questi terreni?

Si tratta di 3 terreni adiacenti il che potrebbe essere interessante per creare un unico grande lotto da vendere ad un costruttore per realizzare degli appartamenti o villette a schiera di lusso. Ma vediamoli assieme.

Questi terreni edificabili (evidenziati con il colore giallo) sono tutti stati lottizzati nel 2004. La contea li ha valutati (valore catastale) a $122,502 questo ovviamente è solo un valore indicativo, in quanto il valore catastale non riflette quasi mai il valore reale di mercato. Riporto sotto le immagini.

Considerando tutti i fatti esposti sopra possiamo tranquillamente stabilire che un prezzo di rivendita congruo potrebbe essere compreso tra i 150.000$ e i 160.000$ per ogni terreno.

Con questi dati a disposizione possiamo anche stabilire quanto siamo disposti a investire per acquistare uno o più di questi terreni. Questo però è un cosa soggettiva in quanto dipende dal vostro budget e da che ritorno sull’investimento (ROI) vi siete prefissati come obbiettivo da raggiungere.

Per semplificare le cose “accontentiamoci” di duplicare il nostro investimento. Prendiamo come prezzo di rivendita il valore più basso, per essere prudenti, pari a 150.000$. La mia offerta massima al momento dell’asta sarà quindi di 75.000$ pari al 50% del prezzo del terreno che è stato venduto nel 2015 a 161.000.

Come funziona L’asta e che quanti soldi online avremo potuto guadagnare?

Per partecipare all’asta dobbiamo inserire la nostra offerta massima di $75,000 nel sito che gestisce l’asta online. Dopo aver registrato i nostri dati e aver depositato una cauzione di 5.000$ necessari per poter partecipare, inizia l’asta e le varie offerte si susseguono. Vince l’asta l’investitore che è disposto a pagare di più aggiudicandosi l’immobile o il terreno in questione.

A questo punto, sono sicuro che morite dalla voglia di sapere a quanto sono stati venduti questi terreni che abbiamo analizzato, vero? Bene, nelle foto che seguono potete vedere il prezzo di acquisto all’asta e il ritorno in termini di dollaroni che si potrebbe aver fatto acquistandoli.

Terreno n.1è stato acquistato a $48.600 che considerando un valore di rivendita (prudenziale) di $150.000 prezzo a cui, ricordiamo, è stato venduto il terreno vicino nel 2016, porta ad un guadagno potenziale di ben $101.400 un ROI del 108,64%. soldi online facili.

In questo potenziale profitto non abbiamo considerato un eventuale incremento del valore del terreno dal 2016 al 2017 che potrebbe far lievitare leggermente il valore del terreno facendoci intascare qualche bel dollaro in più ;-). Ovviamente sono da togliere le tasse del trasferimento di proprietà che sono pari a $4,5 per ogni $1.000 per un totale di $218.70. l’eventuale commissione al Realtor (agente immobiliare) nel caso in cui ci affidassimo ad un professionista per la rivendita. Commissione che in America di aggira attorno al 4% del valore totale di rivendita. quindi circa $6.000.

Come investire a tasso zero in America?

Un discorso a parte va fatta per la tassazione sul capital gain. Le tasse sul capital gain per le persone fisiche variano in base all’aliquota di reddito ma si aggirano attorno al 25% per i redditi fino a $91.900. Sconsiglio vivamente di acquistare immobili come persona fisica sia per una questione di tasse, che sono molto più elevate per le persone fisiche sia per la responsabilità/rischio che potrebbe portare. Molto meglio avvalersi di una società LLC o Corporation, che garantiscono la limitazione della responsabilità al capitale versato o gli asset detenuti in nome della società e garantiscono una tassazione molto più bassa oltre che una altissima deducibilità dei costi. Per maggiori informazioni su come funzionano le società americane leggetevi questo articolo.

Esistono poi alcune strategie che ci permettono di pagare zero tasse sugli immobili che acquistiamo, uno di questo metodi è il 1031 Exchange, che stabilisce una sorta di agevolazione per chi reinveste il capital gain di un affare immobiliare in un immobile simile entro 90 giorni. Si potrà beneficiare di questo tipo di agevolazione ogni qual volta si ha un capital gain continuando ad investire senza pagare tasse fino a quando lo riterremmo opportuno.

Un altro modo è quello di creare un QRP(leggi questo articolo per saperne di più) si tratta di una specie di fondo pensionistico autogestito ed impignorabile. Con un QRP potrete acquistare qualsiasi tipo di prodotto di investimento, come azioni, bot, oro, argento, tax lien, tax deed e naturalmente immobili. Qualsiasi cosa venga acquistata tramite un QRP è ESENTASSE! I beni all’interno di un QRP sono impignorabili e insequestrabili. E’ lo strumento che ha permesso a OJ Simpson, il famoso atleta Americano indagato per l’omicidio della moglie nel 1994 di mantenere intatto gran parte del suo patrimonio.

Che performance hanno ottenuto gli altri terreni analizzati?

Terreno n.2 è stato acquistato a soli $25.877 considerando lo stesso valore di rivendita (prudenziale) di $150.000 prezzo a cui è stato venduto il terreno vicino nel 2016, porta ad un guadagno potenziale di ben $124.123 un ROI del 379,67% soldi online facili.

Terreno n.3 è stato acquistato a $40.100 considerando lo stesso valore di rivendita (prudenziale) di $150.000 prezzo a cui è stato venduto il terreno vicino nel 2016, porta ad un guadagno potenziale di $109.900 un ROI del 174,06% soldi online facili.

Ognuno di questi terreni ha portato ad un ROI a 3 cifre, un guadagno eccezionale!

Per fare un conteggio più preciso dovremo sapere anche il tempo di rivendita dell’immobile. Abbiamo stimato possa essere di circa 6/8 mesi, in base ai dati raccolti dalle compravendite passate che sono disponibili presso il sito della contea di Los Angeles.

Concludo dicendo che purtroppo (mi sto mangiando le mani) non sono riuscito ad acquistare nessuno di questi terreni in quanto ne sono venuto a conoscenza troppo tardi e non sono riuscito a depositare in tempo la cauzione per poter partecipare all’asta, che richiede di norma circa 3 giorni lavorativi. Un vero peccato perché avrei potuto fare un bel po di soldi online!

Tranquilli, non sono preoccupato di aver perso questa occasione, un po mi dispiace lo ammetto, ma dovete sapere che si sono 50 stati Americani e più di 3000 contee che ogni settimana offrono occasioni simili. Si sa, la pazienza è a virtù dei forti!

Vuoi sapere come fare soldi online ed investire in affari simili a quello che abbiamo riportato nell’articolo? Hai a disposizione capitali più bassi ma vorresti comunque prendere vantaggio dai tax lien e tax deed Americani, scrivici cliccando qui.

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A Presto, e buon profitto!

Emanuel WIjkhuisen